Nieuw Vlaams Woninghuurdecreet

Een eerste analyse van de nieuwe regels van het Vlaams Woninghuurdecreet

Op 18 mei 2018 heeft de Vlaamse Regering het ontwerp van het Vlaams Woninghuurdecreet goedgekeurd. Het Vlaams Woninghuurdecreet komt er naar aanleiding van de verouderde Woninghuurwet die niet langer tegemoetkomt aan de huidige noden en wensen van huurders en verhuurders. Van zodra het Vlaams Parlement het voorstel heeft goedgekeurd, zullen de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet op 1 januari 2019 van kracht worden.

Het nieuwe Woninghuurdecreet zal van toepassing zijn op alle woninghuurovereenkomsten die worden afgesloten vanaf 1 januari 2019 alsook op alle reeds bestaande mondelinge huurovereenkomsten.

De volgende vijf wijzigingen zijn, ons inziens, de meest in het oog springende:

Huurwaarborg

Één van de meest besproken topics in het Woninghuurdecreet is de nieuwe huurwaarborgregeling. Zo voorziet het Woninghuurdecreet in de verhoging van de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden. Hoewel het vandaag de dag reeds mogelijk is om onderling overeen te komen dat de huurwaarborg 3 maanden bevat, wordt dit nu in het Woninghuurdecreet wettelijk verankerd. Uitgezonderd zijn echter de specifieke regels voor studentenhuisvesting die uitdrukkelijk afwijken van deze regel en waarbij onder meer bepaald wordt dat de huurwaarborg beperkt blijft tot 2 maanden huur.

De verhoging van de huurwaarborg strekt enerzijds tot betalingszekerheid van de verhuurder. Anderzijds is er een regeling voorzien om tegemoet te komen aan zwakkere huurders, waarvan de doelgroep wordt afgebakend volgens de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden voor bescheiden huur. Zo kunnen huurders van deze doelgroep een renteloze huurwaarborglening aangaan bij het Vlaams Woningfonds om zo hun huurwaarborg samen te stellen.

Tot slot wordt komaf gemaakt met verhuurders die tot lang na het einde van de huurovereenkomst trachten de huurwaarborg te blokkeren. De tijd tot vrijgave van de huurwaarborg in het voordeel van de verhuurder bedraagt immers 1 jaar. Deze regel wordt ingevoerd ter bescherming van de huurder. Door het invoeren van de verjaringstermijn van 1 jaar worden gelden hierdoor niet langer onnodig geblokkeerd.

Opzegmodaliteiten

In de huidige Woninghuurwet is het onmogelijk om huurcontracten van korte duur eenzijdig op te zeggen. Om tegemoet te komen aan de realiteit waarbij het merendeel van de huurcontracten voor korte duur worden afgesloten, is het vanaf 1 januari 2019 mogelijk om deze huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden en een opzegvergoeding die kan variëren van anderhalve maand huur tot een halve maand huur naargelang het contract door de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde jaar van de huur.

De opzeg voor eigen gebruik wordt in de huurcontracten voor lange duur beperkt. Zo is het, in het Woninghuurdecreet, gedurende de eerste 3 jaar louter en alleen mogelijk voor de eigenaar van de woning om de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, zal de opzegmodaliteit ‘voor eigen gebruik’ worden uitgebreid naar de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, etc. Wettelijk samenwonenden worden gelijkgesteld met echtgenoten. Concreet betekent dit dat de eigenaar, wanneer zijn/haar kinderen de huurwoning willen betrekken, de huurovereenkomst pas kan opzeggen vanaf het vierde jaar.

Tot slot zijn de opzegmogelijkheden in de huidige Woninghuurwet voor het uitvoeren van renovatiewerken beperkt, en tracht het Woninghuurdecreet hieraan tegemoet te komen door een versoepeling in te voeren. Zo zal de verhuurder na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst van lange duur kunnen opzeggen wegens grondige renovatie- en/of verbouwingswerken. De verhuurder hoeft dus niet meer te wachten om de huurovereenkomst op te zeggen tot aan het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode.

Verzekeringen

Momenteel is de huurder aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand is ontstaan buiten zijn schuld. Daarnaast is, in de huidige Woninghuurwet, de huurder niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Vaak gingen verhuurders brandverzekeringen afsluiten met daarin een clausule van ‘afstand van verhaal’ ten aanzien van de huurder. Concreet betekent dit enerzijds dat de verzekeraar van de verhuurder – indien de schade door de huurder werd veroorzaakt – geen verhaal kon gaan uitoefenen op de huurder, en anderzijds dat de verhuurder zich niet geconfronteerd zag met huurders die geen brandverzekering hadden of niet voldoende verzekerd waren.

In het nieuwe Woninghuurdecreet wordt de verplichting van de huurder tot het afsluiten van een verzekering die zowel brand- en waterschade dekt wettelijk verankerd. Concreet betekent dit enerzijds dat de huurder verplicht wordt om zich te verzekeren voor zowel brand als waterschade, en anderzijds dat de huurder, voor huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019, ook aansprakelijk kan worden gesteld voor waterschade. De huurder heeft in het Woninghuurdecreet thans een keuzemogelijkheid en kan zelf beslissen om ofwel een meerprijs te betalen aan de verhuurder – die zelf een verzekering heeft gesloten en via ‘afstand van verhaal’ afziet van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen – ofwel een persoonlijke brandverzekering af te sluiten.

Overlijden van de huurder of verhuurder

De (huidige) regel wat betreft het overlijden van de verhuurder blijft ongewijzigd. Zo geldt nog steeds het beginsel dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden wanneer de verhuurder komt te overlijden.

Wat er gebeurt met de huurovereenkomst wanneer de (laatste) huurder komt te overlijden is echter wel aangepast. Zo zal de huurovereenkomst automatisch worden ontbonden op het einde van de twee maanden na het overlijden van deze laatste huurder. Wanneer echter de erfgenamen, binnen de termijn van twee maanden, de huur verder zetten wordt de huurovereenkomst niet ontbonden.

Medehuur

In de huidige wetgeving spreekt men altijd van ‘de huurder’ als in één huurder. Huurders, zoals bijvoorbeeld gehuwden, wettelijk samenwonenden en allerhande vormen van feitelijk samenwonenden, die samen een woning huren worden vandaag dus bekeken als één. Dit brengt verschillen met zich mee inzake de opzegging van de huur, de rechten en plichten van huurder, etc.

Het Woninghuurdecreet speelt in op de huidige realiteit en regelt in de toekomst alle vormen van “medehuur”. De Decreetgever maakt hierbij een onderscheid tussen enerzijds de zgn. “geïnstitutionaliseerde partnerrelaties”, zijnde de gehuwden en de wettelijke samenwoners, en anderzijds de feitelijk samenwoners. Voor de geïnstitutionaliseerde partnerrelaties wordt voorzien dat de echtgeno(o)t(e)of wettelijke samenwonende partnerautomatisch medehuurder wordt. Voor andere vormen van samenwoning (feitelijke partnerrelaties of samenhuizen) moet uitdrukkelijk aan de verhuurder toestemming worden gevraagd om huurder te kunnen worden. Gezien het gegeven ‘medehuur’ helemaal nieuw is in het Woningdecreet, zullen we hierop dieper in gaan in onze volgende blog.

Voor meer informatie, contacteer onze specialisten terzake!